Прогнозы для рынка недвижимости на 2019 год...

3 прогноза для рынка недвижимости

Три прогноза на ближайшие месяцы и 2019 год для рынка недвижимости дали специалисты в этой сфере.

 

Parsadanov/Depositphotos

Рост ключевой ставки в декабре 2018 года и последующее повышение арендных ставок предсказали специалисты компании «НДВ — супермаркет недвижимости». Эксперты агентства полагают, что ставки кредитования повысятся еще на 0,25–0,5%. «Если ставка продолжит расти и дальше, потребуется вмешательство государства», — комментирует руководитель отдела ипотеки и кредитов Ирина Туманова.

Рост цен на новостройки до 10% в I квартале 2019-го прогнозируют представители строительного концерна «Крост».

По мнению Марины Любельской, первого заместителя генерального директора компании, в Москве на рост цен влияют:

• инфляция,
•  
• ослабление рубля,
•  
• рост ключевой ставки и стоимости ипотеки,
•  
• подорожание нефти и ГСМ,
•  
• поправки в 214-ФЗ,
•  
• увеличение отчислений в компенсационный фонд,
•  
• вымывание с рынка наиболее дешевых предложений,
•  
• а также пессимистические ожидания участников рынка.

Возвращения субсидированной ипотеки ждут эксперты «Одобри.онлайн». Руководитель сервиса Екатерина Сивова уверена, что рост цен на ипотеку и новостройки ударит по всей строительной отрасли. При росте ставок на 1% количество сделок сокращается на 10%, а выдача самих кредитов на 20%, говорится в сообщении компании. «Поэтому для сохранения этой отрасли государству уже в следующем году придется вновь возвращаться к прямой помощи, например через субсидирование процентных ставок по жилищным займам», — полагает руководитель сервиса.

В подтверждение этого прогноза Минстрой России объявил о том, что готовит новую программу субсидирования жилищного кредитования.

ИСТОЧНИК... 

  Понравилась статья? Поделись с друзьями! 

Что выгоднее – квартира или апартаменты?

 

Купить квартиру или апартаменты?

Апартаменты, с одной стороны, так и заманивают ценами – в центре Москвы двухкомнатный лофт можно купить за 8 млн рублей. С другой стороны, пугают скрытыми платежами – больше налог, дороже коммуналка, выше ставки по ипотеке. Чтобы выяснить, что же все-таки выгоднее, мы просчитали несколько сценариев.

 

Для сравнения мы взяли ЖК «Резиденции композиторов» на Павелецкой набережной, в котором есть как квартиры, так и апартаменты. 

Стоимость покупки 

Двухкомнатные апартаменты площадью 54,4 кв. м можно купить за 8 716 055 рублей.

Аналогичная квартира площадью 53,6 кв. м стоит 11 885 886 рублей, что на 27% дороже. 

Разница в 3 млн рублей – сильный аргумент в сторону покупки апартаментов. Но нельзя забывать, что после приобретения недвижимости ее еще нужно обслуживать.  

Коммунальные платежи 

В апартаментах коммунальные платежи выше, поскольку тарифы рассчитываются не для жилого помещения, а для коммерческого – разница примерно в 20%. Так, в среднем собственник двухкомнатной квартиры платит примерно 2,5 тыс. рублей в месяц за свет, воду, отопление и пр. А владельцу апартаментов придется выложить 3-3,5 тыс. рублей.  

При этом эксплуатационные платежи (квартплата) будут одинаковыми что для квартиры, что для апартаментов – около 3 тыс. рублей. 

 

Получается, что собственник апартаментов ежегодно будет переплачивать около 12 тыс. рублей. Мы помним, что разница между апартаментами и квартирой при покупке составляет 3 169 831 рублей. Если разделить эту сумму на переплату за коммуналку в год, мы получим 264 – это значит, что тот, кто купил апартаменты, будет экономить в течение 264 лет и только после этого начнется реальная переплата.   

Налог на имущество 

С одной стороны, ставка налога на апартаменты значительно выше, чем на квартиры. Для жилых помещений это 0,1% от кадастровой стоимости помещения, а вот для апартаментов – уже 0,5% от налогооблагаемой базы. Но в то же время кадастровая стоимость нежилого помещения значительно ниже.   

Квартиры в ЖК «Резиденции композиторов» еще не сданы, поэтому конкретной цифры пока назвать нельзя. Но в среднем кадастровая стоимость квартир в новых домах составляет около 180 000 рублей за 1 кв. м, а апартаментов в три раза меньше – около 60 000. На квартиру действует налоговый вычет, который предусматривает, что налогом не облагаются 20 кв. м. На апартаменты это послабление не распространяется. Проведем примерные расчеты для выбранных нами апартаментов и квартиры.

Получается, что владелец двухкомнатных апартаментов ежегодно будет платить налог в размере 16 320 рублей, а хозяин аналогичной квартиры – всего 6 048 рублей (переплата составляет 10 272 рублей). Вновь посчитаем, насколько существенна эта сумма с учетом изначальной дешевизны апартаментов по сравнению с квартирой: 3 169 831/10 272=308. Сэкономленные средства при покупке апартаментов позволяют компенсировать налоговые переплаты на 308 лет. 


 

Если суммировать переплату за коммунальные платежи и за налог, то станет понятно, что покупка апартаментов будет выгодна владельцу в течение 142 лет – 3 169 831/(12 000+10 272).  

Таким образом, экономия при покупке апартаментов в любом случае покрывает все последующие переплаты. Поэтому финансового вопроса не стоит опасаться, если вы выбираете между апартаментами и квартирой. 

Что еще нужно знать об апартаментах? 

– В апартаментах нельзя сделать постоянную прописку, но можно получить временную регистрацию, если здание, в котором они располагаются, имеет статус гостиницы или апарт-отеля.
 

– Часто ставки по ипотеке на приобретение апартаментов чуть выше, чем на квартиры. Если планируете пользоваться заемными средствами, то этот момент также стоит просчитывать. 

А сдавать – выгодно? 

Если покупаете недвижимость для того, чтобы ее сдать, какой тип выбрать – апартаменты или квартиру? Используем расчеты, которые мы провели выше, а также проанализируем рынок аренды в районе ЖК «Резиденции композиторов». По данным калькулятора недвижимости ЦИАН, в соседнем доме (Даниловская набережная, 4, к. 2) стоимость аренды двухкомнатной квартиры аналогичной площади составляет 45 518 рублей, с доходностью 5,6% годовых. Однако это дом 1973 года постройки, что, конечно, влияет на стоимость. В новом доме (2016 год постройки) по адресу: Автозаводская ул., 23, к. 7, апартаменты площадью 40 кв. м сдаются за 50 тыс. рублей. Соответственно, можем предположить, что апартаменты в 54 кв. м будут стоить 55-60 тыс. рублей. 

Доходность от сдачи квартиру в аренду действительно выше, чем от сдачи в аренду апартаментов – за счет более высоких расходов на обслуживание апартаментов. Однако и здесь экономия на стадии покупки имеет ключевое значение – доходность у апартаментов составляет 7,1% годовых против 5,4% у квартиры. Соответственно, и срок окупаемости у апартаментов меньше – почти 14 лет, тогда как у квартиры – чуть больше 18 лет.

 ИСТОЧНИК...

Рынок новостроек России восстанавливается!

 

Спрос на новостройки в России прекратил падать

 

 

 

Аналитики ЦИАН исследовали российский рынок новостроек и признали, что прошлый год можно считать годом восстановления. По их наблюдениям, в 2017 году было зафиксировано наиболее низкое сокращение количества заключенных ДДУ (-1% в сравнении с 2016).

 

При этом восстанавливается данный сегмент не очень ровно. Основной прирост (+11%) наблюдается в столицах, а также в Татарстане (там прибавка составила 20%), и, например, в Липецке и Архангельске (здесь показатели выросли вдвое). Всего прибавку показали около 30 субъектов федерации. Тем не менее, в 52 регионах спрос все-таки снижался.

По мнению экспертов, скорость реализации объектов на первичном рынке в большей степени зависит от масштабов внешних миграций россиян. Доходы здесь играют второстепенную роль. В десятке регионов, лидирующих в прошлом году по миграционному притоку, было проведено 55% всех сделок (в то же время в топе городов с наибольшим душевым доходом – лишь 34%).

 

Наибольшее снижение аналитики зафиксировали в Омской области – там показатель упал на 63%. «Выдающиеся» результаты в этом смысле и у двух других регионов – Саратовской и Челябинской областях, где снижение составило 51%.

Больше всего сделок ДДУ было заключено в Ленобласти (там на каждую тысячу граждан приходится по 16 заключенных договоров о покупке в новостройке). Наоборот, Чеченская республика демонстрирует самый низкий показатель – всего 0,2 сделки.

В общей сложности, к октябрю прошлого года Росреестр отчитался о 551 тыс. ДДУ, заключенных на первичном рынке жилья России. Это на 1% ниже, чем за тот же срок 2016 года. Динамика, при которой показатель колеблется около нуля, говорит, что восстановление спроса завершает свое восстановление после кризиса. Напомним, в 2015 году рынок просел на 20%.

Теперь же аналитики готовы говорить о росте, который происходит, в основном, на фоне динамики в регионах-лидерах. Так, на первую десятку регионов в прошлом году пришлось 59% ДДУ. Вместе с тем, растет и консолидация рынка.


Табл. 1. Топ-10 регионов-лидеров по числу заключенных ДДУ в 2017 году (данные за 10 месяцев).




Как уже сообщалось выше, главным образом растут продажи в столичных регионах – Москве и Подмосковью, а также в Петербурге и Ленобласти). Финальный рост здесь достиг 11%. В оставшихся 6 регионах-лидерах наблюдается небольшое снижение покупательской активности – оно составляет -3%. Всего в стране спрос на объекты первичного жилья сократился в 52 субъектах федерации.

Если брать за основу показатели федеральных округов, то рост количества сделок наблюдается только ЦФО (+12%). В СЗФО, ЮФО, ПФО и ДФО динамика колеблется около нуля, а, например, в СФО, УФО и на Северном Кавказе рынок просел (впрочем, в Чечне аналитики все же нашли небольшой рост).


Табл. 2. Регионы-лидеры по росту/падению объема заключенных ДДУ по федеральным округам (данные за первые 10 месяцев 2017 г.).



По всей видимости, спрос в столичных регионах растет не только за счет миграции, но и за счет наращивания рекламной активности: многие крупные девелоперы активизировали свои кампании в других регионах, нацелившись на работу и за пределами столиц.

В среднем, список первой десятки регионов не очень изменился (в него вошел Татарстан и вышла Челябинская область).


Табл. 3. Регионы-лидеры по количеству сделок на 1000 человек (данные за 10 месяцев 2017 г.)



Продажи на региональных первичных рынках в границах федеральных округов также неравномерны. В частности, на их динамику влияют уровень жизни, миграции, наличие работы и даже детали застройки, поскольку в некоторых субъектах федерации строительная активность больше актуальна для частного сектора.


Табл. 4. Регионы-лидеры по объему заключенных ДДУ за первые 10 месяцев 2017 г. по федеральным округам

ИСТОЧНИК... 

Как распознать «фейковое» объявление по недвижимости?

 

Как распознать «фейковое» объявление?

 

 

 

«Замануха», «утка», «фейк», «виртуалка», «пустышка», «рекламный вариант», «муляж» – на слэнге риэлторов означает идеальную квартиру-витрину, якобы сдающуюся или продаваемую по привлекательной цене, но не существующую в реальности.

 

Объявления о нереальных объектах создаются недобросовестными агентами или собственниками недвижимости для того чтобы отвлечь потребителя от настоящих предложений и замкнуть его интерес на собственных услугах либо малоликвидном объекте.


Виды фейковых объектов

1. Полностью вымышленный вариант. Фотографии красивой квартиры или дома, позаимствованные на сайтах других городов или даже стран, цена выставляется на 20-30% ниже рыночной, красочность описания зависит только от полета фантазии автора.
2. Квартира давно уже сдана, но по этому объекту у агента был ажиотажный спрос, и потому объявление остается в поисковой выдаче намеренно, чтобы привлекать внимание потенциальных покупателей/арендаторов.
3. Публикуются описание и фотографии реально существующего объекта, но с сильно заниженной ценой. Например, собственник сдает квартиру за 40000 руб, а в объявлении агент выставил цену в 32000 руб.
4. Выставляется реальная квартира, которая «перемещена» автором объявления в более интересное и престижное место города.
5. Квартира сдается по схеме «арендная плата + коммунальные платежи». Этот недобросовестный прием используют не только агенты, но и собственники. Обман кроется в том, что квартиру с рыночной ценой, например, в 32000 руб выставляют за 20000 руб (что, разумеется, выглядит привлекательнее), но по факту наниматель будет платить ежемесячно по 10000 руб дополнительных платежей («коммуналка», благоустройство, уборка подъезда, платное машиноместо, интернет, консьерж и т.п.).

При звонке по одному из таких объявлений потребитель услышит (часто после перезвона):

• «Эта квартира сдана, но рядом есть «почти такая же, только немного дороже»;
• «Эту квартиру будут сдавать только через две недели, но мы вам можем подобрать другую»;
• «Вы не подойдете наймодателю (причина: не тот состав семьи, национальность, наличие животных или иные «особые требования» собственника), но у нас обширная база данных, в которой есть много других хороших квартир»;
• «Эта квартира вам не подойдет (она после потопа, пожара, заражена тараканами), но если вы оставите свой телефон, то мы вам позвоним, когда появится подходящий вариант.

Антон Анциферов 
Частный маклер

– Практика публикации объявлений-«пустышек», к сожалению, активно применяется как представителями агентств, так и частными маклерами. В нашем бизнесе «сарафанное радио» может создать риэлтору положительное реноме, так и понизить его рейтинг в глазах клиентов благодаря нечестным приемам работы.

С другой стороны, даже если объект реальный, с ним могут возникнуть проблемы.

Тенденция последних лет такова: до 50% объектов, выставленных на рынке городской недвижимости и загородного жилья, имеют какой-то «дефект». Либо фотографии и описание не соответствуют реальности, либо занижена цена, или присутствуют какие-то скрытые платежи, о которых арендатору заявляется уже при встрече; при продаже и аренде загородных домов нередки случаи, когда не оформлены документы на недвижимость и участок и т.д. Бывает, что квартира обставлена иначе, чем на фотографии: дорогая мебель заменена на сборную, или находится в плохом состоянии после нескольких лет активной эксплуатации.

Задача посредника – самостоятельно проверить объект прежде, чем показывать его клиенту.

Ирина Щербинина
 Специалист по недвижимости

– Начиная с 90-х годов прошлого века частные маклеры расклеивали на столбах объявления с предложением несуществующих квартир – лишь бы позвонили клиенты. И до сих пор еще на подъездах встречаются листочки с привлекающим внимание текстом: «Семья славян без детей и животных снимет квартиру в вашем доме. БЕЗ ПОСРЕДНИКОВ». Стоит позвонить по указанному телефону, и вы попадете… как раз на посредника, ищущего таким образом арендодателей.

Меж тем, тенденции к усугублению данной практики нет. Напротив – наблюдается тенденция к ее исчезновению, по причине повышения информированности граждан благодаря телепередачам о недвижимости и просвещению через виртуальные сети. К тому же большинство интернет-площадок стали платными – ставить несуществующую квартиру в рекламу просто невыгодно. И все же, некоторые начинающие риелторы публикуют «пустышки» – в 50% случаев арендаторы «клюют» на эту приманку.

Опытные маклеры, как правило, такими «заманухами» не пользуются – в этом нет нужды у тех, кто работает по рекомендациям и уже оброс постоянной клиентурой. 


«Мы вам подберем» – не вариант


Все описанные выше сценарии сводятся к тому, что потенциальный наниматель должен делегировать свой выбор посредникам. При этом клиенту будут предложены далеко не лучшие квартиры по соотношению цена/качество. Поскольку выгодные объекты долго в базе не задерживаются – они уходят за 1-2 дня, и среди нанимателей/покупателей, по факту, проводится конкурс – кто быстрее внесет аванс. По оценкам экспертов, наниматель, снявший квартиру по схеме «Мы вам подберем», переплачивает за нее 10-15% ежемесячно, а за год эта переплата складывается в приличную сумму.

Чаще всего хитрящие агенты берут в работу клиента формально, чтобы их не могли уличить в обмане. При этом заявителя заносят в «базу», которую периодически просматривают сотрудники недобросовестного агентства, получившие свежее предложение. Граждане из «листа ожидания», хотя бы частично озвучившие требования, схожие с параметрами нового варианта, обзваниваются и поступают в агентскую обработку. Остальные клиенты могут долго «висеть» в «базе», ожидая, когда с ними свяжется маклер. Коэффициент полезного действия у такого метода работы весьма низок. Случается, что всем клиентам, откликнувшимся на «замануху», высылается на электронную почту весь пул предложений агентства. Здесь идет игра на больших числах: авось покупатель/арендатор на что-то клюнет и это «что-то» еще не будет продано или сдано.


Как арендаторам и покупателям недвижимости избежать негативных сценариев?


Ирина Щербинина считает, что опознать «фейковый» вариант можно в момент звонка. Агент, выставивший на сайт «пустышку», вместо того, чтобы рассказать о квартире, переводит разговор в русло предложения собственных услуг, регулярно под разными предлогами откладывает просмотр заявленной квартиры, «юлит», не отвечая на конкретные вопросы.

Случается, что агент набивает цену сдаваемому жилью, уверяя клиентов, что на просмотр – очередь, идет торг между потенциальными арендаторами. Говорит, что есть люди, готовые заплатить повышенный агентский гонорар, повысить ставку аренды. То есть налицо признаки недобросовестности маклера.

Перед покупкой недвижимости задайте маклеру наводящие вопросы на стадии первого просмотра: как давно квартира приобретена, сколько собственников, почему продают, будет ли каждый собственник наделен другой площадью, были ли перепланировки, как давно был капитальный ремонт дома? Не стесняйтесь спрашивать все, что вам интересно, сегодня рынок работает на покупателя!

Антон Анфицеров дает гражданам, самостоятельно занимающимся подбором жилья, следующие рекомендации:

– Если цена на объект заявлена ниже рыночной, это уже должно вас насторожить. Хотя случаются ситуации, когда продавцу срочно нужны деньги,  поэтому он готов выставить объект с большой скидкой. Такие квартиры и дома нужно тщательно проверить на предмет отсутствия обременений и долговых обязательств у владельца. Также настораживает предложение продавца внести деньги не в процессе заключения сделки, а заранее, перед показом (якобы для подтверждения серьезности ваших намерений).

Странно, когда уже при встрече меняются условия сделки (заявляется цена выше указанной в объявлении); опасно, если отсутствуют документы, подтверждающие право собственника на жилье. В подобных ситуациях маклер явно ведет нечестную игру.

В последнее время участились аферы с продажами по следующей схеме: аферисты получают по запросу электронную выписку из ЕГРН, после чего документы подделываются на имя нового владельца.

Совет покупателям домов и квартир

 

 

Выписка из Госреестра должна представлять собой оригинал с синей печатью, а не копию либо документ без печати.

Был в моей практике на заре карьеры такой случай: «наклевывалась» продажа загородного дома, клиент был готов совершить покупку. Для ускорения процесса я внес аванс из своего кармана, после чего выяснилось, что документы на дом не готовы, паспорта у продавца нет и т.д. В итоге продавец «пропал» с моим задатком (200000 рублей). Я подал заявление в полицию, но мне ответили: «Нет состава преступления», и заводить уголовное дело не стали. Для полиции, возможно, мошенничество на такую «небольшую» сумму не представляют интереса. С другой стороны, если у инспектора на столе будет лежать несколько заявлений от граждан – это станет поводом к заведению уголовного дела на афериста.

Также нанимателю жилья имеет смысл вооружиться калькулятором и просчитать свои будущие платежи, приплюсовав их к сумме стоимости аренды.

Ну и, конечно, помогите нечестным маклерам «выйти на новый профессиональный уровень». Нажмите на сайте cian.ru кнопку «Пожаловаться» напротив несуществующего предложения, выбрав соответствующую претензию из списка. Пусть агенты учатся работать только с реальными объектами, оттачивая мастерство в рамках правового поля.

Ирина Щербинина рассказывает на какие параметры нужно обратить внимание покупателю, чтобы обезопасить себя от обмана:

– Начните с самого дома – как давно построен, не изношены ли коммуникации, не стоит ли он в списках на снос, не планируется ли там скоро капремонт. Понаблюдайте за поведением агента и хозяев: насколько они уверенно и честно отвечают на вопросы, дружелюбны, не суетливы ли, смотрят в глаза?

Изучите историю покупки квартиры, узнайте, нет ли среди владельцев душевнобольных, алкоголиков, судимых граждан, несовершеннолетних детей? Расспросите хозяев об их планах после продажи и, конечно, внимательно рассмотрите саму квартиру – нет ли протечек на потолке, была ли проведена перепланировка, согласована ли она и т.д.

Узнайте, насколько вменяемы и дружелюбны соседи – вам предстоит иногда общаться с этими людьми. Нет ли на этажах выше и ниже скандалистов, держателей домашних зверинцев и прочих маргиналов.

Если позволяют средства, лучше всего, конечно, обратиться к опытному риэлтору уже на стадии поиска. Он сразу, уже после прозвона вариантов, отсеет большую часть сомнительных квартир.


ИСТОЧНИК...