Что выгоднее – квартира или апартаменты?

 

Купить квартиру или апартаменты?

Апартаменты, с одной стороны, так и заманивают ценами – в центре Москвы двухкомнатный лофт можно купить за 8 млн рублей. С другой стороны, пугают скрытыми платежами – больше налог, дороже коммуналка, выше ставки по ипотеке. Чтобы выяснить, что же все-таки выгоднее, мы просчитали несколько сценариев.

 

Для сравнения мы взяли ЖК «Резиденции композиторов» на Павелецкой набережной, в котором есть как квартиры, так и апартаменты. 

Стоимость покупки 

Двухкомнатные апартаменты площадью 54,4 кв. м можно купить за 8 716 055 рублей.

Аналогичная квартира площадью 53,6 кв. м стоит 11 885 886 рублей, что на 27% дороже. 

Разница в 3 млн рублей – сильный аргумент в сторону покупки апартаментов. Но нельзя забывать, что после приобретения недвижимости ее еще нужно обслуживать.  

Коммунальные платежи 

В апартаментах коммунальные платежи выше, поскольку тарифы рассчитываются не для жилого помещения, а для коммерческого – разница примерно в 20%. Так, в среднем собственник двухкомнатной квартиры платит примерно 2,5 тыс. рублей в месяц за свет, воду, отопление и пр. А владельцу апартаментов придется выложить 3-3,5 тыс. рублей.  

При этом эксплуатационные платежи (квартплата) будут одинаковыми что для квартиры, что для апартаментов – около 3 тыс. рублей. 

 

Получается, что собственник апартаментов ежегодно будет переплачивать около 12 тыс. рублей. Мы помним, что разница между апартаментами и квартирой при покупке составляет 3 169 831 рублей. Если разделить эту сумму на переплату за коммуналку в год, мы получим 264 – это значит, что тот, кто купил апартаменты, будет экономить в течение 264 лет и только после этого начнется реальная переплата.   

Налог на имущество 

С одной стороны, ставка налога на апартаменты значительно выше, чем на квартиры. Для жилых помещений это 0,1% от кадастровой стоимости помещения, а вот для апартаментов – уже 0,5% от налогооблагаемой базы. Но в то же время кадастровая стоимость нежилого помещения значительно ниже.   

Квартиры в ЖК «Резиденции композиторов» еще не сданы, поэтому конкретной цифры пока назвать нельзя. Но в среднем кадастровая стоимость квартир в новых домах составляет около 180 000 рублей за 1 кв. м, а апартаментов в три раза меньше – около 60 000. На квартиру действует налоговый вычет, который предусматривает, что налогом не облагаются 20 кв. м. На апартаменты это послабление не распространяется. Проведем примерные расчеты для выбранных нами апартаментов и квартиры.

Получается, что владелец двухкомнатных апартаментов ежегодно будет платить налог в размере 16 320 рублей, а хозяин аналогичной квартиры – всего 6 048 рублей (переплата составляет 10 272 рублей). Вновь посчитаем, насколько существенна эта сумма с учетом изначальной дешевизны апартаментов по сравнению с квартирой: 3 169 831/10 272=308. Сэкономленные средства при покупке апартаментов позволяют компенсировать налоговые переплаты на 308 лет. 


 

Если суммировать переплату за коммунальные платежи и за налог, то станет понятно, что покупка апартаментов будет выгодна владельцу в течение 142 лет – 3 169 831/(12 000+10 272).  

Таким образом, экономия при покупке апартаментов в любом случае покрывает все последующие переплаты. Поэтому финансового вопроса не стоит опасаться, если вы выбираете между апартаментами и квартирой. 

Что еще нужно знать об апартаментах? 

– В апартаментах нельзя сделать постоянную прописку, но можно получить временную регистрацию, если здание, в котором они располагаются, имеет статус гостиницы или апарт-отеля.
 

– Часто ставки по ипотеке на приобретение апартаментов чуть выше, чем на квартиры. Если планируете пользоваться заемными средствами, то этот момент также стоит просчитывать. 

А сдавать – выгодно? 

Если покупаете недвижимость для того, чтобы ее сдать, какой тип выбрать – апартаменты или квартиру? Используем расчеты, которые мы провели выше, а также проанализируем рынок аренды в районе ЖК «Резиденции композиторов». По данным калькулятора недвижимости ЦИАН, в соседнем доме (Даниловская набережная, 4, к. 2) стоимость аренды двухкомнатной квартиры аналогичной площади составляет 45 518 рублей, с доходностью 5,6% годовых. Однако это дом 1973 года постройки, что, конечно, влияет на стоимость. В новом доме (2016 год постройки) по адресу: Автозаводская ул., 23, к. 7, апартаменты площадью 40 кв. м сдаются за 50 тыс. рублей. Соответственно, можем предположить, что апартаменты в 54 кв. м будут стоить 55-60 тыс. рублей. 

Доходность от сдачи квартиру в аренду действительно выше, чем от сдачи в аренду апартаментов – за счет более высоких расходов на обслуживание апартаментов. Однако и здесь экономия на стадии покупки имеет ключевое значение – доходность у апартаментов составляет 7,1% годовых против 5,4% у квартиры. Соответственно, и срок окупаемости у апартаментов меньше – почти 14 лет, тогда как у квартиры – чуть больше 18 лет.

 ИСТОЧНИК...