5 вариантов, как продать ипотечную квартиру
Продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно с участием банка или без него. Обо всех возможных вариантах продажи рассказывает партнер компании Felicity Law Юлия Федонина.
Законодательство
позволяет продавать недвижимость, которая находится в залоге. Скрывать
факт ипотеки нет смысла, тем более что проверить наличие обременений
довольно легко.
У продавца в такой ситуации есть несколько вариантов.
Досрочное погашение долга перед банком и снятие обременения
Вариант 1.
Покупатель передает продавцу в счет оплаты квартиры сумму, равную
остатку задолженности перед банком. Продавец выплачивает свой кредит
банку, а потом погашает запись об ипотеке в ЕГРН. После этого
регистрируется переход права собственности на недвижимость к покупателю,
который доплачивает продавцу оставшуюся часть стоимости квартиры.
Вариант 2.
В рамках трехстороннего соглашения (между покупателем, продавцом и
банком) покупатель закладывает в первую банковскую ячейку денежные
средства для погашения кредита продавца, а во вторую банковскую ячейку –
оставшуюся часть стоимости недвижимости, подлежащую выплате продавцу.
Обременение снимается, продавец и покупатель подписывают договор
купли-продажи квартиры, регистрируют переход права собственности. Ячейки
открываются только после государственной регистрации права нового
владельца.
Вариант 3. Продавец перекредитовывается в другом банке, гасит свой ипотечный кредит, снимает обременение в ЕГРН и продает квартиру.
Для каждого из вариантов важно составить правильный договор.
Продажа квартиры с сохранением обременения
В данном случае в сделках будут задействованы три стороны: продавец, покупатель и банк.
Вариант 4.
Покупатель приобретает квартиру у продавца по существенно заниженной
стоимости и занимает место продавца в кредитном договоре и договоре
ипотеки. Банки чаще всего охотно идут на такие сделки, поскольку в
большинстве случаев продавец испытывает существенные финансовые
затруднения, и то, что он меняется на платежеспособное лицо, выгодно
банку. В этом случае необходимо согласие банка на продажу квартиры,
которая находится в ипотеке, и способ оформления документов, как
правило, диктует сам банк.
Вариант 5. Цена
квартиры приближена к рыночной, но продавец остается должником банка в
рамках кредитного договора, а покупатель становится залогодателем. Таким
образом, ипотека сохраняется, но покупатель отвечает перед банком
квартирой уже по долгам продавца.
Комментариев нет:
Отправить комментарий